На радость арендаторам офисной недвижимости

Минский рынок офисной недвижимости стал более конкурентоспособным, более привлекательным и более адекватным ожиданиям и возможностям реальных арендаторов. Об этом заявил управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси Михаил Морозов на презентации годового обзора минского рынка коммерческой недвижимости.

Как рассказал М. Морозов, большинство прогнозов, касающихся сферы развития рынка недвижимости Минска, в 2009 году реализовалось. Год назад специалистов сферы недвижимости волновала масса вопросов, например, как экономический кризис может отразиться на рынке недвижимости Беларуси, в частности офисной недвижимости, насколько глубокое будет падение арендных ставок на офисные площади, насколько затормозится реализация проектов.

В итоге, ставки арендной платы за офисы в Минске были скорректированы в сторону уменьшения на 40% , в некоторых объектах до 50%. В итоге минский рынок офисной недвижимости стал более конкурентоспособным, более привлекательным и более адекватным ожиданиям и возможностям арендаторов, которые работают на белорусском рынке.

Кроме того, существующие условия аренды офисных помещений в Минске являются привлекательными, по мнению эксперта, и для тех новых арендаторов офисных площадей, которые только планируют развиваться. Об этом свидетельствуют сделки в сегменте офисной недвижимости, заключенные в первом полугодии текущего года, которые, по оценкам специалистов, были достаточно динамичны. Анализ данных сделок показал приход новых компаний, как российских, так и западных, которые, безусловно, поддержали ликвидность самого рынка, то есть предлагаемых в аренду объектов недвижимости.

Говоря о предложении на рынке аренды офисной недвижимости, М. Морозов отметил, что в 2009 «по инерции» продолжалось строительство и сдача объектов, которые были запланированы еще в 2005-2006 годах. Они были успешно сданы в эксплуатацию. В общей сложности в прошлом году сдано в эксплуатацию около 90 тыс. кв. м. офисных помещений. А это - прирост около 20% на фоне всего предложения, которое существовало до 2009 года.

Определенная концентрация офисных площадей в бизнес-центрах и административных зданиях сложилась вдоль основных транспортных магистралей, что является вполне логичным для Минска. В свою очередь центрального делового района, подобного тем, которые существуют в таких городах как Лондон, Париж, Франкфурт и Москва, в Минске на сегодняшний день не сформировано.

На 2010 год в Минске запланировано к сдаче около 110 тыс. кв. м офисных объектов. Некоторые из офисных центров уже сданы. Большую же часть запланировано ввести во втором полугодии. Однако, по словам М. Морозова, есть вероятность того, что реальный объем введенных в эксплуатацию объектов будет на 15-25% меньше от запланированного, за счет более медленного графика реализации и, возможно, не такого стабильного, как требуется, финансирования со стороны девелоперов либо банков.

Специалист также обратил внимание на то, что, поскольку вводные объекты запланированы гораздо раньше, чем разразился кризис и, что самое главное,-- задолго до того, как были откорректированы арендные ставки", их застройщикам придется проявлять максимальную гибкость и готовность находить решения, каким образом адаптировать бизнес-модель и бизнес-планы к существующим реалиям рынка.

В среднем снижение ставок в офисных центрах в 2009 году составило 25-30% .

Сейчас конкуренция существует между новыми офисными центрами, которые были построены в 2008-2009 годах, и наиболее популярными офисными центрами, которые были построены раньше и пользовались спросом. Все это в совокупности привело к тому, что средние арендные ставки стремительно приблизились к уровню 20 евро и меньше в зависимости от класса здания и его местоположения. При этом существуют ставки и выше 20 евро, однако такие случаи встречаются крайне редко. Ставки 12 - 14 евро устанавливаются в офисных центрах, которые позиционируются как бизнес-центры класса «B» и ниже.

Что касается вакантных офисных площадей, то их доля за год увеличилась, что, по мнению специалистов, в первую очередь связано с увеличением предложения. Исходя из чего можно сделать вывод, что если бы новые офисные центры не вводились в прошлом году, то нынешний уровень вакантности сохранился бы на уровне середины 2009 года. Потому что, как отметил в ходе своего выступления М. Морозов, реальный спрос существует, и он не уменьшился.

«Сделки совершаются, рынок недвижимости находится в достаточно активной фазе, компании принимают решения относительно переезда в новые офисные помещения. Зачастую это объясняется не только желанием уменьшить площадь, но также улучшить условия, использовать кризисную ситуацию для того чтобы за меньшие ставки получить лучшие офисные помещения и большую площадь», - заметил эксперт.

Предполагается, что в ближайшее время диапазон ставок аренды офисных помещений будет сокращаться. А высокий уровень вакантных площадей будет сохраняться только за счет ввода новых офисных центров. При этом специалистами отмечается, что настолько быстрого роста количества арендаторов и спроса быть не может, в связи с чем (что самое приятное для арендаторов) конкуренция между арендодателями будет расти. А это, в свою очередь, приведет к тому, что будут предлагаться более качественные офисы с большим набором услуг с более гибкими арендными ставками и более гибкой структурой аренды.

При этом М. Морозов отметил, что сохранение достаточно высокой доли вакантных офисных площадей может затормозить реализации тех проектов, которые были намечены к реализации в 2011-2012 годах. Рынку надо по крайней мере 2-3 года, чтобы справиться с тем положением, которое уже существует, и которое сформируется на конец 2010 года. «Нужно переварить это предложение и пойти дальше», - сказал М. Морозов.