Насколько упадет «вторичка» пока эксперты пока не прогнозируют.
Сейчас на рынке недвижимости полная неразбериха. Читатели звонят на прямую линию "Спасаем наши деньги" и спрашивают: квадратный метр в панельном доме действительно будет стоить 7 миллионов? Или 11? Дают ли сейчас кредиты на строительство? Сдадут ли застройщики дома, которые начали строить до кризиса?
Все эти вопросы мы адресуем экспертам.
Вторичка: ждем падения цен
В конце 2008-го метр "бэушного" жилья обходился в 1900 долларов (по данным realt.by). Потом случилась девальвация, и уже через 4 месяца квадрат стоил около 1500 долларов. А к сентябрю 2009-го дошел до 1300. То есть при 30-процентной девальвации и жилье в долларовом эквиваленте подешевело на треть. Логично, что покупатели ожидают: раз доллар вырос вдвое, значит, цена (в долларах) упадет.
— Цена за ближайший год снизится в долларовом эквиваленте, но насколько падение будет резкое, пожалуй, никто не рискнет прогнозировать, — объясняет председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов. — Обычно на цену квадратного метра влияет платежеспособность населения и доступность кредитов. Если два фактора присутствуют, цена растет, если у населения нет денег и кредиты недоступны — падает.
Кстати, перед прошлым кризисом банки приостанавливали кредитование покупки жилья. Сейчас проблема другая. Сделки ведутся традиционно в валюте. Валютные кредиты банки не выдают, купить валюту невозможно. Как результат — на вторичном рынке продаж и покупок минимум. Соответственно, и ценник на квартиры, которые выставили продавцы, выражает не реальную стоимость этих квартир, а, скорее, надежды хозяев. Впрочем, ожидания корректируются. Однокомнатные в панельке у метро (33 метра, не первый и не последний этаж) в начале года выставлялись в среднем за 48 тысяч, теперь такую уже можно сторговать за 43.
— Есть еще один фактор, который сдерживает падение цены, — продавцы психологически не готовы выставить квартиру, которая еще недавно стоила пятьдесят тысяч долларов, за тридцать, не говоря уже о двадцати пяти, — объясняет Николай Простолупов. — И снижать цену будут постепенно.
Кстати, метр до девальвации стоил около 1250 долларов, то есть 2,5 средние зарплаты по стране. Сейчас 2,5 зарплаты — это 750 долларов. По этой формуле однокомнатная панелька в спальном районе должна стоить 26,5 тысяч. Но это чистая арифметика. А жизнь всегда вносит свои коррективы.
Новостройки: цены взвинтили
Перед официальной девальвацией цены на новостройки в белорусских рублях пошли вверх. После девальвации просто взвились. Читаешь и диву даешься: то, что еще недавно стоило 4 миллиона, уже пытаются продать за 7, 8, 9 и даже 11 за квадратный метр.
— Да, наш сосед по строительству на "Каменной Горке" указал 11 миллионов за квадратный метр, но цена не обоснована никакими расчетами, — говорит председатель наблюдательного совета ОАО "10 УНР" Василий Устинчик. — Хотя строительство подорожало. Пенопласт — втрое. Окна, которые производят в Беларуси из импортных комплектующих, — в два раза. Конечно, есть и строительные материалы, которые делаются только из белорусского сырья, которое в цене фактически не изменилось. Но в сумме, по предварительным расчетам, строительство подорожало на 30, максимум 40 процентов. Сейчас делаем более точные расчеты.
— Не станут ли стройки?
— Мы, наоборот, сейчас строим ударными темпами и не собираемся сворачивать строительство.
— А на что рассчитываете? Что у вас будет с ценами?
— Рассчитываем на то, что Министерство архитектуры и строительства поменяет индекс СМР за прошедшие месяцы и сделает его реальным. Иначе загубят застройщиков.
Поясним, о чем речь: в договорах долевого строительства, составленных в соответствии с государственными нормами, указана цена квадратного метра и есть оговорка, что повышаться она может только на индекс СМР (строительно-монтажных работ. — ред.), который устанавливает Минстройархитектуры. В последние годы индекс был ежемесячно в рамках 1 — 2 процента. То есть квартира стоимостью в 100 миллионов ежемесячно дорожала на 1 — 2 миллиона. Если с начала года строительство подорожало на 30 — 40 процентов, то индекс СМР должен быть около 4 — 5% ежемесячно. Но министерство его нынче сдерживает, за прошлый месяц индекс меньше 2%. Это означает, что застройщики должны урезать свою прибыль, чтобы достроить квадратные метры. Ну и экономить, меняя одни материалы на другие, более дешевые. Например, вместо шведских лифтов, которые устанавливали в Минске в жилье комфорт-класса, ставить могилевские.
О том, что застройщики стараются закончить объекты в кратчайшие сроки, говорят все.
— Деньги на счетах есть, стройматериалы закуплены, строим, обгоняя цены, — говорит представитель еще одного крупного застройщика. — Но пока не просчитали, что будет дальше, о новых проектах говорить рано.
ВОПРОС РЕБРОМ
Если есть заначка в долларах, построить квартиру за рубли стало легче?
Наша читательница Ольга из Минска позвонила с вопросом. "У меня зарплата 2,5 миллиона рублей, можно ли сейчас в Минске построить квартиру пусть в самой дешевой панельке? Кредиты на жилье дают? Я под 5-процентный кредит не попадаю, но стою на учете нуждающихся! Кроме того, у меня есть запас — 5 тысяч долларов, раньше его на первый взнос не хватало, но сейчас же это аж 25 миллионов по Нацбанку, или даже 30, если сдать по выгодному курсу!"
Мы посчитали:
— Самые дешевые однокомнатные квартиры в панельках в пригороде Минска стоят по 900 долларов за квадратный метр. Причем застройщики готовы брать белорусскими рублями по курсу Нацбанка (читай, метр сейчас стоит 4,5 миллионов).
Самая маленькая однокомнатная 41-метровая квартира — это 36 900 долларов.
— Пять тысяч долларов у Ольги есть, значит, нужно будет попытаться одолжить у банка 31 900 долларов, или в рублях — 160 миллионов.
— Банки предлагают сейчас кредиты для нуждающихся под 17 — 19,5% годовых. Но при зарплате в 2,5 миллиона белорусских рублей банк не даст вам в кредит 160 миллионов, максимум — 70 миллионов.
То есть как раньше вам, Ольга, не хватало денег на начало строительства, так и сейчас вряд ли получится обзавестись собственными квадратными метрами. Придется подождать и попытаться поднакопить, но в валюте. Тем более что все аналитики сходятся во мнении: в долларовом эквиваленте цены на квадратные метры все-таки будут снижаться.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Беларусбанк пошел на уступки тем, кто платит в валюте
Каждый второй, кто позвонил на линию "Комсомолки" "Спасаем наши деньги", брал у банков кредиты на жилье в валюте. Истории у всех разные, и суммы платежей — тоже, но все дозвонившиеся говорили: платежи после девальвации стали просто неподъемными!
И вот первый банк отреагировал на нужды клиентов — Беларусбанк с 6 июня снизил процентные ставки по уже выданным валютным кредитам. Не важно, под какой процент был взят кредит — под 12 или 17, сейчас он для всех автоматически снизился до 10 процентов годовых. Кроме того, "в целях минимизации валютных рисков и снижения финансовой нагрузки на семейный бюджет, кредитополучателям (…) предоставлена возможность увеличить сроки возврата кредитов: по кредитам на строительство или покупку недвижимости — на 5 лет; по кредитам на потребительские нужды — на 3 года". Новые условия означают, что ежемесячный платеж по валютному кредиту для клиентов Беларусбанка значительно уменьшится. Чтобы продлить срок возврата кредита, кредитополучателю необходимо прийти в филиал банка, где брали кредит, написать заявление и заплатить 25,5 тысяч рублей за оформление дополнительного соглашения.
______________________
Информация для авторов и правообладателей. Если Вы не согласны с размещением своего материала на страницах ресурса
Novosel.of.by, просто сообщите нам об этом, чтобы мы смогли найти альтернативу для наших пользователей, либо удалить его со страниц ресурса.
______________________________________________
